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2021年合肥房价如何?各区二手房房价出炉

发布日期:2021-01-06 浏览次数:210

摘要 :进入2021年,房地产市场价格势必又会有一定程度的浮动,上升可能性较大,而市场上对于房价的预测声音不断,那么2021年合肥房价究竟如何呢?
进入2021年,房地产市场价格势必又会有一定程度的浮动,上升可能性较大,而市场上对于房价的预测声音不断,那么2021年合肥房价究竟如何呢?

从近日不同平台表现出的合肥二手房价格来看,合肥的二手房价格是明显增涨的,虽然不同平台统计样本不同,房价数据不一致,但通过数据我们能从中找出房价趋势。

01

合肥二手房房价地图曝光

近日,冰山指数公布了核心城市二手房冰山指数涨幅排名,其中合肥1月第一周二手房均价为14737元/㎡,月环比上涨2.1%,仅次于上海、泉州。

而从趋势来看,2020年合肥二手房经历了稳定期(1-10月份)、增长期(10-12月份),这与当下的二手房市场基本吻合。

下面整理了一份合肥市最新二手房价格地图:

先看几组数据,根据链家网的统计,合肥最新二手房均价17135元/㎡,环比上涨2.4%;相对于2020年1月均价(16332元/㎡),涨幅4.9%。

各区域的价格分布为:

· 政务区:31250元/㎡

· 滨湖区:22159元/㎡

· 高新区:18771元/㎡

· 庐阳区:18745元/㎡

· 蜀山区:18429元/㎡

· 经开区:18547元/㎡

· 包河区:16831元/㎡

· 瑶海区:13152元/㎡

· 新站区:12732元/㎡

· 肥东县:10747元/㎡

· 肥西县:15017元/㎡

· 长丰县:11135元/㎡

目前合肥九区三县二手房可以分为4个阶梯:

1、3万+:政务区,二手房价格一骑绝尘;

2、1.8-2.5万/㎡:滨湖区、高新区、庐阳区、蜀山区、经开区,当下的热门区域;

3、1.4-1.8万/㎡:包河区,肥西县,近期承接滨湖区、政务区等外溢需求,热度有所上升;

4、1-1.4万/㎡:瑶海区、新站区、长丰县、肥东县,房价洼地、刚需重地。

带看次数方面,2020年12月份带看次数56230次,连续4个月上涨;需要注意的是,相对于2019年12月(25345次),数据直接翻倍,上涨121.8%,这也是市场热度的表现之一。

02

市场涨跌情况如何?

下面通过对比一些典型二手房小区,来看看过去半年价格的变化情况如何:

1、滨湖环湖CBD板块--信达公园里:

约105㎡中间户,最近一次成交单价30651元/㎡;而年中成交单价为22191元/㎡,都是低楼层房源,均未满两年,单价涨幅超8000元/㎡。

2、滨湖金融后台基地板块--滨湖万科城:

约90㎡户型,最近一次成交单价为25740元/㎡;而年中成交单价为21945/㎡,均为高楼层带装修房源,单价涨幅约3700元/㎡。

3、政务区环天鹅湖板块--华润凯旋门:

114㎡户型最新成交单价36232元/㎡;而年中成交单价为27764元/㎡,均为高楼层,单价涨幅8400元/㎡。剔除装修成本,实际涨幅也有6000元+/㎡。

4、高新区蜀西湖板块--祥源城:

约83㎡两房户型,最新成交单价为29883元/㎡;而年中为21113元/㎡,均为中高楼层,单价涨幅超8000元/㎡。

5、经开区融创城:

约110㎡户型,最新成交单价23206元/㎡;年中成交单价为19589元/㎡,均为低楼层,涨幅约3600元/㎡。

6、包河区高铁板块--信达天御:

99㎡户型最新成交单价23447元/㎡(低楼层);年中成交单价21898元/㎡(中楼层),均为带装修房源。如果是同楼层,涨幅约2000+元/㎡。

7、瑶海区--恒大城:

约100㎡户型,最新成交单价为12616元/㎡;而年中成交单位为12199元/㎡,均为高楼层,半年涨幅417元/㎡。

8、新站区--家天下:

约77㎡两房户型,最新成交单价为16518元/㎡;而年中成交单位为15832元/㎡,均为中高楼层,半年涨幅686元/㎡。

通过以上小区可以看出:

在过去半年里,合肥二手房价格整体呈现上涨趋势。但是不同的区域、同一区域不同板块,涨幅不尽相同。背后的逻辑,主要是受市场预期、配套完善度、小区品质影响,有不同的表现。重点板块的品牌房源,依然有持久的上升动力;而冷门片区,比如瑶海区和新站区,涨幅有限。

面积段方面,90㎡-110㎡的三房价格优势明显,成交也更多。80㎡以下和130㎡以上,要想加快交易周期,需要在价格上做出让步。

另外,两类极端房源,一类是“优质双本学区`房”,另一类是不带学区的老破小和回迁房没有统计在内,前者价值异常稳固;后者房价不涨反跌。

03

2021年合肥楼市关键词

进入2021年后,房需要注意什么呢?一个词:市场分化。我们可以从两组数据中找到答案。

1、2020年,合肥总出让面积8020亩,涉宅用地约6289亩,平均地价为697万/亩。

2019年这三组数据是多少呢?我们不妨来对比下。

2019年,合肥总出让面积超1.3万亩,涉宅用地约1.13万亩,平均地价为630万/亩。

对比发现,相对于2019年,2020年土地出让面积缩减,地价上涨。

同时,我们还能看到,一些热门区域供地更是紧张。比如政务区依然是“0”供应,滨湖区2宗地块,总面积229亩;高新区仅3宗地块,总面积约511亩(住宅部分仅228亩)。

可以预见,2021年区域分化会进一步加剧。政务、滨湖、高新新房门槛可能进一步拔高,二手房价格继续坚挺;而包河区、新站区、长丰县、肥东县新房供应较大,价格也不会有太大波动。

2、限地价、限房价政策之下,合肥新房格局不会发生太大变化,但是冰山之下早已暗流涌动。

看下目前合肥九区三县新房价格格局:

· 政务区:无新房供应,二手房是主流;

· 滨湖区:装修2.2万+,核心板块全款优先;

· 包河区:装修2.17万/㎡,同质化比较严重;

· 庐阳区:1.5-2.2万/㎡,分化明显;

· 蜀山区:外围小庙板块是焦点,楼面价突破8000+;

· 高新区:装修高层1.92万/㎡、洋房2.4万/㎡;

· 经开区:装修高层1.87万/㎡,目前在售以洋房为主,2.1万+

· 瑶海区:装修高层1.87万/㎡、洋房2.08万/㎡已是最新备案价;

· 新站区:毛坯1.3万/㎡、装修1.4万+;

· 肥西县:高层1.4万+、洋房1.6万+是主流价格;

· 肥东县:1.25万/㎡是主流价格;

· 长丰县:1.1-1.48万/㎡,板块分化明显。

从价格来看,2021年合肥各区房价体系不会发生大的变化。但是各区会呈现出不同的“画风”:

1、一些热门区域、库存紧张的板块,比如滨湖省府板块、高新区蜀西湖板块、经开区南艳湖板块等,对首付有一定的要求,甚至全款优先;

2、而一些冷门区域,比如新站区、瑶海区、肥东县、长丰县等,虽然最近热度较之前有所提高,但改变不了“打折促销才能走量”的现状。

当下的楼市,“普涨”早已成为历史。即使楼市上行,也并不是什么房子都能成为风口上的猪。一旦市场进入下行通道,真正有价值的房子才能脱颖而出。

那么,什么样的房子,才是真正有价值的房子呢?

1、学区`房依然是硬通货。

这个已经不需要赘述,目前合肥市场上最贵的房子不是豪宅合肥壹号院、葛洲坝中国府,而是小户型优质学区`房,5万+、6万+比比皆是。

2、热门区域的房子依然坚挺。

最典型的案例,就是政务区、滨湖区和高新区,市场预期更高、政策倾斜更明显、配套更完善、品牌房企更扎堆,更保值抗跌。

3、品质次新房表现比较突出。

相对于房龄较大的小区,品质次新房在户型设计、园林景观、物业服务、业主圈层等方面更有优势,即使没有满两年,成交量依然可观。在二手房市场溢价率更高,涨幅也更大。

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