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这才是过去10年来,房地产调控最震撼的一次松绑

发布日期:2019-01-11 浏览次数:82

昨天楼市有很多新闻,北京再次出现非限价土地,市政府牌子换地方,部分城市房贷利率下调。伟哥都简单的解释一下,当然这些都远远没有一个直辖市的政策变化来得迅猛,很多人恰恰的忽视了这个最重磅的政策变化。


1:北京的土地不限价毫无意义,只是很多人走夜路的时候喊号子,和政策松绑毫无关系。


孙河的两宗地不限价了,但你算过这个起价的楼面价吗?

4.3万平米起价24.5亿,楼面价5.6万,按照这个楼面价成本价起码8万吧?不限价就代表随便拿10万+?过去的商品房住宅哪一个没有限价?

这两宗地块不是最近几年的第一次不限价地块。


2018年11月延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目(二期)YQ00-0003-0010等地块,地块成交不限价。


另外在2018年10月北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块,也不限制价格。对市场毫无影响。北京累计供应的限竞房土地合计已经多达86块,限竞房住宅规划建筑面积高达830万平米。按照7090占大部分计算,北京已经出让成交的土地将形成超过7-8万套限竞房。


不限价土地供应,对市场来说,短期毫无影响,天量井喷供应将明显抑制2019年北京房地产市场。归根结底楼市看信贷政策,在天量土地供应下,2019年楼市不乐观。如果不取消认房又认贷,市场很难走出泥潭。


2:昨天影响最大的一个政策,也很可能是过去10年楼市最震撼的一次松绑


简单的总结一下,也就是过去土地出让中的租赁型住宅可以销售了。这影响有多大?

伟哥简单的分析一下:

中原地产研究中心统计数据显示:截止日前,全国已经有超过10个城市成交租赁类土地成交+供应超过10万套。

北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。合计供应的出租房用地接近600万平米,按照60平米一套平均计算,大约供应出租房10万套。


其中最多的是上海,接近300万平米,另外北京也有30宗地合计大约有139万平米:


北京已经成交超过30宗土地中部分70年持有出租房139万平米,大约能够提供租赁房源2.3万套(其中有4宗为100%持有,其他为不同比例配建)


全国这600万平米的租赁住宅,因为大部分在一线和二线城市,按照货值计算,如果变成可销售的住宅,那么价值大约2000-3000亿。


这也是第一次出现租赁土地改变属性,有几个影响:

一:土地属性变化,过去全国的近百宗土地都有改变属性的可能性。

二:经过招拍挂的土地,属性在出让后变化了,这很少有先例。

三:影响未来租赁租房的供应量,租赁的政策方向变化,

从全国租赁城市落地政策看:

从政策内容看,主要是加减法政策,加法增加供应,减法,减少选择租赁居住的阻力。


主要有两个方向:一类是直接影响房源供应,供应70年产权的出租房用地,包括北京、上海等城市做的比较积极。另外一类是针对租购同权的政策,增加租房者获得的权益。这种到目前为止全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。


整体看,建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场,对于房地产调控来说,不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一,鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利,不仅仅是科学住房观念的一个重要环节,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。


80多省市的政策有利于市场平稳发展,但包括租赁和销售等行为都存着很多问题,所以还需要落地执行过程中的各地细化调整。


从长远看,租赁市场会在各城市的政策落地后,有所平稳。健康发展。在所有政策内容中,最直接有效的政策依然是直接的土地供应,租赁土地房源的供应,对于稳定租赁市场的影响将从2018年开始越来越大。其中,影响最大的城市是北京、上海。


所以把租赁土地再次销售,这个政策远远比北京的不限价土地要影响深远的多,这个政策的落地执行,与走势,将影响很多相关政策的变化。


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