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房企转型“成绩单”:几家欢喜几家愁

发布日期:2019-04-25 浏览次数:77

       近年来,随着房地产市场从增量开发转向存量运营,房企纷纷谋划多元化布局、寻找新的增长点。尤其在2018年,房企“去地产化”的现象愈演愈烈。但转型并非易事。万科集团董事会主席郁亮曾表示,让赚大钱的人去赚小钱,难度很大。时值年报发布期,各大房企的转型成绩到底如何,成为市场关注的焦点。

  喜忧参半的“成绩单”

  转型需要创新思维,而创新需要魄力,需要在眼前利益与长远红利的“舍与得”之间作出巧妙平衡。

  目前,头部房企恒大集团已经在多个领域进行尝试,如金融行业、文旅产业等。其中,最引人注目的是其在健康与新能源领域的发力。近日,恒大集团的子公司恒大健康产业集团(以下简称“恒大健康”)在香港举办2018年全年业绩发布会。2018年,恒大健康营业额为31.33亿元,同比增长135.84%。收益大幅增长的主要原因是“恒大·养生谷”的收入从2017年13.1338亿元上升到31.2442亿元,增幅达137.89%。养老产业不是一本万利的暴利行业,而是细水长流的重运营、重服务的行业,恒大集团的转型布局为养老产业带来了更多可能性。

  随着人们的美好生活需要不断增长,大健康产业被市场寄予厚望,但跟养老产业一样,大健康产业也需要精耕细作,甚至在前期的探索中交出“学费”。恒大健康披露的财务数据显示,2018年公司医疗美容手术及健康管理收入为0.086亿元,相比2017年的0.151亿元下降43.03%。恒大健康表示,医疗美容手术及健康管理方面的业务量减少,导致相应收入下滑。有业内人士分析称,即便是资金实力雄厚的企业入局大健康,其品牌塑造也不可能一蹴而就,不过随着行业竞争越来越充分,恒大集团这类大企业的优势会逐渐凸显出来。

  相比于恒大集团,富力集团披露的2018年度财报显示,公司全年实现营收768.6亿元,同比增长30%;净利润87.28亿元,同比下降60%。其中,酒店业务继续亏损,年度亏损达到4.59亿元。

  2017年,富力集团以约190亿元人民币的价格收购万达集团74家酒店之后,71间酒店已经计入当年年度财务报表,连同现有的18间酒店,富力集团共有89间正在运营中的酒店。显然,富力集团加大了其在酒店业务方面的布局力度。但是,富力集团酒店业务的经营状况一直表现不佳。其披露的财务数据显示,富力酒店已连续6年亏损,从2013年起分别亏损2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元,至2018年亏损幅度继续扩大,达到4.59亿元。

  如果说,恒大集团、富力集团的转型发展是以房地产为主业下的多元化尝试,那么绿地集团在转型升级的道路上则走得更加坚定。2018年前3季度,绿地集团的大基建产业累计实现经营收入1009亿元,与同期房地产版块销售额几乎持平。此外,绿地集团相继控股贵州建工、江苏省建、西安建工、天津建工,并提出至2020年,大基建产业目标经营收入力争超过4000亿元。

  但是,相比之下,绿地集团的金融业务发展并不如意。公开数据显示,绿地集团2016年大金融板块实现利润总额39亿元,2017年则滑落至20亿元,降幅高达48.7%;2018年大金融板块发展也不稳定,在市场环境相对较好的上半年,该板块实现利润总额为15.5亿元,第3季度该板块实现利润总额仅为6.14亿元。

  梦想还是“梦魇”

  “搞汽车是需要梦想的,产业梦、健康梦和汽车梦,没有梦想是没有激情的,是做不好产业的。”恒大健康副董事长及执行董事彭建军在香港业绩发布会上说道。

  恒大的“造车梦”一直是市场关注的热点。2018年6月25日,恒大健康收购Season SmartLimited(编者译:香港时颖公司)的全部股权。Season Smart Limited的唯一资产是Smart KingLtd.(编者译:本集团的联营公司)的45%股权(经全部摊薄后),而Smart King Ltd.则持有新能源汽车FaradayFuture(即法拉第未来)业务。随后的8月,恒大法拉第未来智能汽车(中国)集团正式登记注册,注册资本为20亿美元,将负责FaradayFuture在中国的技术研发及所有生产经营管理。

  彼时,恒大健康预计,在未来10年甚至更长的时期内,新能源汽车的产销都将保持高速增长,10至20年后整个市场年销售量可望达到数千万辆、甚至上亿辆。之所以进行此项收购,恒大健康表示,FaradayFuture是一家全球化互联网智能出行生态企业,通过收购全球领先的新能源汽车技术和产品,恒大健康将有机会在高速成长的新能源汽车行业当获得强大的竞争力,占领市场份额,实现业务多元化。

  资本市场对此次收购也持乐观态度。收购之后的第二天6月26日,恒大健康股价应声而涨,从每股4.61元上涨至每股7.66元,涨幅高达66.2%。

  对企业来说,发展新业务的目的是为了实现更高的投资回报率。富力集团收购万达酒店也是基于这样的逻辑。在2017年年报中,富力集团就曾经向投资者证明收购万达酒店是一笔划算生意,“按70间酒店及1幢办公楼的总价约181亿元人民币计算,每间酒店支付的平均价格约为2.55亿元,其价值远远低于本集团现有每间酒店的成本4.3亿元。”此外,富力集团认为,当收购的酒店资产日趋成熟,可为富力集团创造获取低成本及较长贷款的资产融资机会。因此,收购万达酒店资产短期内已经带来一笔优厚的一次性非经常性收益,并将继续创造长远经济效益。

  但是,富力集团的如意算盘并没有敲响。从收购的万达酒店所处的城市来看,有2家处于一线城市,分别是广州增城富力万达嘉华酒店以及北京富力万达嘉华酒店;位于新一线城市的有15家,位于二线城市的有17家,而其余超过一半的酒店则分布在三线、四线以及五线城市。

  业内人士表示,相对富力自有酒店,收购的万达酒店所处城市相对落后,酒店住房需求也比较有限。除此之外,收购的酒店分布相对分散,散布在全国66个不同的城市。相对自有酒店来说,收购酒店给酒店运营提效增速、城市协调或者成本管控带来较大困难。

  收购的酒店是否能实现较高的投资回报率也存在疑问。万达集团董事长王健林在2018年1月的万达年会发言中提到,万达的酒店整体年平均回报率低于4%,全部酒店每年消耗十几个万达广场的净利润。富力集团收购万达酒店的价格约190亿元,2017年年底,尚有1422亿元贷款未还清的富力集团,融资成本为5.12%,高于酒店业务的投资回报率1.12个百分点。

  苏宁金融研究院特约研究员、上游财经智库专家顾问江瀚认为,酒店产业相对产能过剩、竞争激烈,平均利润水平较低,经营酒店本身就不是一个赚快钱的买卖。对资金成本极高的房地产企业来说,做酒店一定要沉下心来,“就是这连房地产巨头万达都不敢继续操盘的产业,富力集团却接了下来,不得不说勇气可嘉。”

  多元化发展意味着前期投入更多的资金。但是,相比于房地产开发业务资金“高周转”的特点,其它新业务的资金流转速度并不快。多元化布局对绿地集团财务造成巨大压力。绿地集团2018年上半年年度报告显示,其资产负债率为88.98%(有数据显示目前房地产行业平均资产负债率为80%),处于较高水平,净资产负债率达187%,远高于同期万科的32.7%。

“力争3~5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。”彭建军说,目前,恒大健康已经在天津、广州南沙、上海松江等地建设基地。比如,即将全面投产的天津基地已经建成了5万辆的产能,也获得了相关部委的商务资质核准。“恒大旗下首款汽车是基于瑞典萨博凤凰平台开发的纯电动车,将于今年6月投产,操控性能和安全性能非常好,已经过欧洲严格测试。”

  彭建军所说的“瑞典萨博凤凰平台”源于2019年1月15日,恒大健康以9.3亿美元并购的瑞典国能电动汽车有限公司(以下简称“NEVS”)。NEVS是一家总部位于瑞典的全球性电动汽车公司,2012年收购了有75年历史的瑞典萨博汽车公司的核心资产和知识产权。

  今年以来,恒大健康在新能源汽车领域布局动作不断。1月24日,恒大健康以10.6亿元收购电池企业卡耐58.07%股权;3月15日,恒大健康以5亿元收购新能源汽车轮毂电机公司泰特70%股权。3月18日,哈佛大学校长一行访问了恒大集团香港总部,就新能源汽车电池、电机和人工智能等领域展开讨论。此外,2018年11月,恒大集团完成144.9亿入股广汇集团,正式成为二股东。

  从这一系列的动作可以看出,恒大集团对“造车”十分执着。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,新能源汽车符合未来消费需求,市场增长空间较大。但是,新能源汽车领域的投资、营运逻辑不同于房地产行业,汽车行业可替代产品较多,溢价空间有待商榷。此外,该行业需要长期投资,房企能否跨界成功,关键要看核心技术的落地表现。

  以特斯拉为代表的新能源汽车企业,在经过若干年的探索之后,才刚刚开始实现不稳定的盈利,那么恒大新能源汽车什么时候能够面市、盈利,从而实现投资回报呢?

  “或许这两三年是不能去考虑盈利的,这是行业发展的规律。”严跃进认为,如果后续新能源汽车受到行业监管或企业资金链紧张,都会导致新能源汽车业务出现新的不确定性。但与不确定性同在的是巨大的市场机会,改革开放40多年来,中国企业从来不乏敢于探险和尝试的精神,也不乏成功案例。

  相对于恒大集团在新能源汽车领域面临的不确定,富力集团酒店业务的亏损则是实实在在的。对此,富力集团董事长李思廉有不一样的看法。“酒店的运营本身很难赚钱,大家一般都看现金流。”李思廉表示,个别酒店的确出现小额度亏损,接下来,富力集团将通过酒店资产包在市场进行融资。

  对未来酒店及相关业务的规划,富力地产董事长助理陈志濠在业绩发布现场表示,一方面将继续优化酒店运营情况,包括成本、售价、收入、利润率;另一方面,新的酒店会陆续落成、投入使用,写字楼、商场以及其他投资物业也同样会有所发展。

  但是,新酒店的开发、运营,包括已收购的74家万达酒店,都需要占用大量的资金,目前酒店投资收益是否能够覆盖融资成本?富力集团将出台哪些具体措施制止酒店亏损?《中国建设报·中国房地产》致电富力集团相关负责人,截至目前,尚未收到回复。

  高负债的绿地集团也没有停止多元化发展的步伐。2018年10月12日,绿地集团宣布集团战略强化升级及核心产业中期发展规划,将过去的“一主三大”调整为“三大变革+三大产业”战略,其中,过去的大金融和大消费被商贸和酒店旅游所取代。重组成立的“三大产业集团”包括绿地大基建集团、绿地商贸集团、绿地酒店旅游集团。最近,投资近百亿元的天津绿地全球商品贸易港开工建设。

  “鸡蛋不放在同一个篮子里”反映了投资界对于“投资组合理论”的推崇。多元化布局是房企预防行业天花板风险的具体应对措施。但是,房企转型的难度是很大的,郁亮曾表示,做新业务的时候,让赚大钱的人去赚小钱,难度很大。但就是因为有难度,才在市场竞争中脱颖而出一批伟大的企业,不确定性的背后是充满诱惑的可能性,这也是企业不断更新迭代的动力之一。


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